判決簡析｜婚前買房，離婚時房價上漲算誰的？實務見解這樣說！

判決簡析｜婚前買房，離婚時房價上漲算誰的？實務見解這樣說！

夫妻離婚時，財產分配往往是爭議的焦點。其中一個常見的問題是，婚前購買的房地產，在婚姻關係存續期間價值上漲，這部分增值是否屬於婚後財產，應該納入剩餘財產分配呢？

實務多有判決認為，不動產的增值並不屬於婚前財產所生的「孳息」，因此不應列入婚後財產進行分配。

法律依據與解釋

根據民法第1017條第2項：「夫或妻婚前財產，於婚姻關係存續中所生之孳息，視為婚後財產。」

民法第69條定義孳息為：

• 天然孳息：如果實、動物產物等。

• 法定孳息：如利息、租金等收益。

實務多有判決認為，不動產的價格變動不屬於上述任何一種孳息，增值部分不因第1017條第2項而視為婚後財產。

實務見解

實務多有判決認為（如臺灣高雄少年及家事法院114年度家財訴字第41號、臺灣臺中地方法院109年度家財訴字第7號民事判決），不動產的價格漲跌，既不是天然孳息，也不是法定孳息。房地產價值的變動，是市場供需、政府政策、經濟環境等多重因素影響的結果，並非像租金一樣是因法律關係所得的收益，也不是像果實一樣是依物之用法所收穫的出產物。

婚前財產在婚姻存續期間的價值增減，只是該財產本身價值的計算，並非在原物之外額外產生的收益，其性質與民法所定義的孳息明顯不同。此外，婚前財產是否增值，受到許多不確定因素的影響，客觀上難以認定是婚姻關係存續期間夫妻共同協力所產生的成果。因此，實務多有判決認為沒有必要參照民法第 1017 條第 2 項的規定，將婚前財產本身的價值變化等同於孳息而視為婚後財產。

臺灣新竹地方法院106年度家訴字第92號、108年度重家財訴字第1號民事判決（本訴與反請求合併審理之同一判決，民國108年8月26日）指出，「所謂（法定）孳息者，應指原物之外所生的利息、租金等等（參照民法第69條第2項），不應包括原物本身的增值」，並進一步說明，如果婚前財產在婚後出售，所得價金雖然與婚後現金混合，但本質上仍然是以婚前財產轉換取得，在剩餘財產分配時應予扣除，這樣才算公平。因為如果婚前財產在婚姻期間沒有轉換成其他形式，在離婚時原本就可以取回，無需納入分配。

現行法狀態說明

民法第1030條之1第1項（節錄意旨）規定：夫妻一方現存婚後財產扣除婚姻關係存續所負債務後，如有剩餘，雙方剩餘財產差額應平均分配；但因繼承或其他無償取得之財產，以及慰撫金，不在分配之列。同條第2項並規定：「夫妻之一方對於婚姻生活無貢獻或協力，或有其他情事，致平均分配有失公平者，法院得調整或免除其分配額。」本條係現行剩餘財產分配請求權之直接依據，配合第1017條第2項關於孳息視為婚後財產之規定，確立了婚前財產本身增值不納入分配的解釋基礎。上述條文均為現行法規，無近期修正異動。

另依民法第1030條之2第1項：「夫或妻之一方以其婚後財產清償其婚前所負債務，或以其婚前財產清償婚姻關係存續中所負債務，除已補償者外，於法定財產制關係消滅時，應分別納入現存之婚後財產或婚姻關係存續中所負債務計算。」前述新竹地方法院判決即依本條，將婚後以婚後財產清償婚前房貸之本息，納入現存之婚後財產計算。婚前購屋而婚後繼續繳納房貸者，應一併留意。

結論與提醒

房地產增值不是孳息。

離婚時，婚前買的房子漲價部分通常不會被當作婚後財產來分配。對有婚前購屋的配偶來說，是重要的財產規劃要點。

（本文於民國115年9月24日更正：標明新竹地方法院兩字號為合併審理之同一判決並照錄其理由，未標出處之實務說明改為「實務上多認為」；「穩定見解均」改為「多數見解」；補充民法第1030條之1第2項及第1030條之2第1項；115年9月25日修正標題（原標題：「判決簡析｜婚前買房，離婚時房價上漲算誰的？實務穩定見解這樣說！」），並將正文與摘要之「實務多數見解」「實務上多認為」改為「實務多有判決認為」，補列臺灣高雄少年及家事法院114年度家財訴字第41號、臺灣臺中地方法院109年度家財訴字第7號民事判決。）

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文 ／ 林郁倫律師・晴晞法律事務所